Nowe przepisy dotyczące spółek nieruchomościowych

Definicja spółki nieruchomościowej

Dotychczas ustawa CIT nie zawierała takiego pojęcia, chociaż podobna konstrukcja pojawiała się w katalogu źródeł dochodów znajdujących się na terytorium Polski. Obecnie spółką nieruchomościową jest podmiot niebędący osobą fizyczną, który sporządza bilans na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

• w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, przekraczające 10 mln zł;
• w przypadku innych podmiotów – na ostatni dzień roku poprzedzającego co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł oraz gdy przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu    i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości (lub praw do nich) oraz udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych lub ujętych w wyniku finansowym netto.

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku przy zbyciu udziałów przez nierezydenta

Co ważne, nowe przepisy dotyczące spółki nieruchomościowej nie poszerzają zakresu obowiązku podatkowego w Polsce. Zmianie uległ natomiast sposób poboru podatku. Dotychczas bowiem zagraniczny podmiot osiągający dochody ze sprzedaży spółki nieruchomościowej położonej w Polsce był zobowiązany do zarejestrowania się do celów podatku dochodowego w Polsce i złożenia z tego tytułu stosownej deklaracji.

Nowe przepisy nakładają dodatkowe obowiązki na spółkę nieruchomościową, której udziały są przedmiotem zbycia. Spółka taka pełni obecnie funkcję płatnika obowiązanego do zapłaty zaliczki na podatek od dochodu zbywcy, jeżeli podmiotem zbywającym jest nierezydent (również osoba fizyczna) oraz przedmiotem transakcji są udziały dające co najmniej 5-procentowy udział w spółce nieruchomościowej (próg ten obejmuje transakcje zbycia z ostatnich 12 miesięcy). Spółka nieruchomościowa będzie zatem zobowiązana do obliczenia podatku (w wysokości 19%) oraz jego wpłaty na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano transakcji.

Dodatkowe obowiązki informacyjne związane ze spółką nieruchomościową

Dodatkowo spółki nieruchomościowe oraz ich udziałowcy posiadający udział                w wysokości co najmniej 5% (pośrednio lub bezpośrednio), będący podatnikami,          od tego roku są zobowiązani do przekazywania Szefowi KAS w terminie 3 miesięcy        od zakończenia roku podatkowego informacji o udziałowcach (informacja składana przez spółkę nieruchomościową) oraz informacji o liczbie udziałów (informacja składana przez udziałowców). Powyższe informacje mają być przekazywane na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, w terminie 3 miesięcy        od zakończenia roku podatkowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Kolejny obowiązek dotyczy spółek nieruchomościowych niemających siedziby lub zarządu w Polsce (np. zagraniczne podmioty posiadające w Polsce nieruchomości). Będą one zobowiązane do ustanowienia tzw. przedstawiciela podatkowego. Jednakże obowiązek ten nie będzie dotyczył spółek nieruchomościowych podlegających          w jednym z krajów Unii Europejskiej lub z państw EOG opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.